Real Estate Law

Il est en effet, extrêmement important d’être assisté ou représenté par un avocat immobilier.

Le droit immobilier est très vaste dans la mesure où il s’applique dans l’hypothèse de litiges relatifs aux travaux de construction, au bail commercial ou au bail d’habitation.

Le cabinet d’avocat de Maître Avner DOUKHAN vous assiste, vous représente et vous défend.

° Le bail d’habitation

Le bail d’habitation est un contrat conclu entre un propriétaire et un locataire portant sur la résidence principal ou secondaire du locataire.

Les relations entre le propriétaire du logement et le locataire sont régis par les dispositions de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Le droit au logement est un droit fondamental.

Attention, les rapports entre le propriétaire du logement et le locataire relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement litigieux.

• Sur la formation & l’exécution du contrat de bail

Le contrat de bail est conclu entre le propriétaire du logement et le locataire.

Il peut être écrit ou oral.
Le logement peut être loué vide ou meublé.

Le contrat de bail peut prévoir un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer.

Le bail d’habitation prévoit également le montant du loyer et le montant de la provision sur charges.

Dans l’hypothèse où une clause d’indexation des loyers est prévue au contrat de location, le loyer pourra être indexé selon l’indice défini entre les parties.

Il convient de rappeler que le montant du loyer peut être plafonné selon le lieu de situation du bien immobilier. A titre d’exemple, le montant du loyer d’un logement situé dans la ville de PARIS ne pourra dépassé un certain montant.

Il est important de préciser « qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire. »
Toutefois, il sera très difficile de prouver que le refus opposer est discriminatoire.

Par ailleurs, afin de garantir le paiement des loyers par son locataire, le bailleur peut exiger de son locataire, qu’un individu tiers se porte caution de ses obligations au titre du bail d’habitation.

L’acte de cautionnement doit respecter des normes très strictes.

Enfin, l’une des clauses essentielle au contrat de bail est bien évidemment la clause résolutoire.

La clause résolutoire doit stipuler qu’en cas d’impayé du loyer ou de ses accessoires, le bailleur pourra solliciter la résiliation du bail d’habitation et l’acquisition de la clause résolutoire.

• Sur la rupture du bail d’habitation :

Il existe plusieurs hypothèses dans lesquelles le bail d’habitation conclu entre le propriétaire et le locataire peut être résilié.

Le locataire peut adresser un congé à son bailleur sous réserve de respecter un délai de préavis.

Le délai du préavis varie en fonction du lieu de situation du logement loué, de la situation du locataire et du type de contrat de location.
Il peut ainsi varier entre 3 mois et 1 mois.

Le bailleur peut également rompre le contrat de bail pour plusieurs motifs strictement encadrés par la loi.

Le propriétaire du logement loué pourra engager l’expulsion de son locataire dans l’hypothèse où celui ci ne respecte pas ses obligations contractuelles.

A titre d’exemple, en cas d’impayé de loyer, de défaut d’assurance ou de nuisances.

Dans l’hypothèse d’un impayé de loyer, le bailleur devra impérativement faire signifier par ministère d’huissier un commandement de payer visant clause résolutoire avant d’assigner le locataire défaillant devant le juge des contentieux de la protection compétent.

Le propriétaire peut également adresser un congé à son locataire pour les motifs suivants :

• congé pour reprise : le propriétaire ou l’un des membres de sa famille retourne vivre au sein du logement ;
• congé pour vente : le propriétaire souhaite vendre l’appartement occupé par le locataire ;
• congé pour motifs légitime et sérieux : dans l’hypothèse où le locataire ne respecte pas certaines de ses obligations ;

Attention : le congé doit être délivré au moins six mois avant l’expiration du bail d’habitation et il est fortement recommandé de le faire signifier par Ministère d’huissier de justice.

En effet, le congé répond à des règles extrêmement strictes dont le ou les manquements peuvent entrainer sa nullité.

Le cabinet d’avocat de Maître Avner DOUKHAN est à votre disposition.

° Le bail commercial :

• Sur la formation du contrat de bail commercial :

Le bail commercial ou bail 3, 6, 9 est un contrat conclu entre le bailleur et le preneur du local commercial.

Il s’agit d’un contrat régit par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce.

• La forme du bail commercial :

Le bail commercial peut être un acte sous seing privé ou un acte authentique.

Il n’existe en effet aucune obligation de passer devant un notaire ou un avocat.

Toutefois, il est fortement recommandé de se faire assister par un professionnel de l’immobilier : avocat ou notaire qui maîtrise les règles et particularités en la matière.

Le bail n’est pas obligatoirement écrit, il peut être oral.

Ainsi, les parties peuvent s’accorder à l’oral sur les modalités d’exécution de leur relation contractuelle.

Nul besoin de préciser qu’en cas de litige entre le bailleur et le preneur du local commercial, les parties devront s’en rapporter aux dispositions de la loi régissant les rapports en matière de bail commercial et notamment les articles L.145-1 du code de commerce et suivants.

En outre, si les parties peuvent définir leur relation contractuelle ensemble, certaines clauses sont dites d’ordre public et il n’est pas possible d’y déroger.

Ainsi, le bail commercial doit impérativement contenir les précisions suivantes :

• L’identité et l’adresse du bailleur et du preneur ;
• Le type de commerce ou d’activités à exercer dans le local ;
• Montant du loyer et des charges ;
• Le mode de règlement du loyer ;
• Droit au renouvellement du bail ;
• Montant du dépôt de garantie ;
• Durée du bail ;
• Mode de résiliation du bail.

Par ailleurs, les nouvelles lois et notamment la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite la loi Alur ou Loi Duflot, imposent, à titre d’exemple, au bailleur de joindre au contrat de bail commercial l’état des risques naturels et technologiques, les diagnostics immobiliers ou le tableau de répartition des charges, impôts, taxes et redevances.

Le cabinet d’avocat de Maître Avner DOUKHAN vous recommande fortement de vous faire assister par un professionnel de l’immobilier – un avocat en droit immobilier ou un notaire – pour la rédaction ou la relecture du bail commercial.

• Le local commercial :

Il est impératif que le local commercial loué dispose des autorisations administratives nécessaires.
En effet, en l’absence d’affectation commerciale, industrielle ou artisanale du local, il sera impossible pour le bailleur de le louer à un locataire pour l’exercice d’une activité commerciale.
Il est toutefois permis au propriétaire du local de solliciter des autorités compétentes le changement d’affectation de son local afin de pouvoir le louer dans le cadre d’un bail commercial.

• La durée du bail commercial :

On parle communément de bail 3,6, 9 dans la mesure où le bail est d’une durée de 9 ans minimum.

Toutefois, le preneur au bail commercial peut délivrer un congé avant l’expiration de chaque période triennale à condition de le faire signifier 6 mois avant.

Le locataire et le bailleur peuvent également opter pour une durée plus longue à condition qu’elle soit déterminée.

Il est aussi permis au propriétaire et au preneur de conclure un bail pour une durée inférieure. On parle alors de bail dérogatoire.

Une pratique extrêmement répandue dans les grandes villes, consiste à titre d’exemple à conclure des baux éphémères.

Les baux éphémères sont des contrats qui sont conclus pour une durée très brèves comparée à celle du bail commercial dit « bail 3, 6, 9 ».

Attention le bail dérogatoire ou bail éphémère ne permet pas aux locataires de bénéficier des dispositions protectrices du bail commercial.

Ainsi, à titre d’exemple, le locataire ne pourra pas bénéficier du droit au renouvellement.

• Le montant du loyer du bail commercial :

Le loyer du bail commercial est fixé au sein du contrat de bail commercial.

1. L’indexation du loyer fixé au bail commercial :

Il est très fréquent que les parties insèrent dans le bail commercial, une clause d’indexation du loyer commercial ou clause d’échelle mobile.
L’indexation peut être mensuelle ou trimestrielle.

En l’absence de précision, c’est l’indexation légale qui s’applique.

Le choix de l’indice relève également de la liberté des parties. A titre d’exemple, il existe l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice du coût de la construction (ICC). Toutefois, le choix des indices est limité à l’activité du bail commercial.

En effet, depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite la loi Alur ou Loi Duflot, l’indice du coût de la construction n’est plus l’indice de référence. Les parties peuvent désormais opter pour l’indice de référence relatif à l’activité du local commercial.

Il appartiendra à la partie la plus diligente de calculer le montant du loyer suite à son indexation.

Attention, le bail commercial ne peut stipuler que l’indexation du loyer ne se fera qu’à la hausse.

2. Calcul de l’indexation du loyer commercial :

La méthode de calcul est très simple :
Nouveau loyer = ancien loyer X nouvel ILC / ILC du même trimestre de l’année de sa fixation initiale ou révisée.

Il est conseillé d’être vigilent en matière de calcul de l’indexation du loyer commercial dans la mesure où très souvent, les bailleurs ou les preneurs oublient de solliciter le paiement du reliquat du montant du loyer indexé dû.

3. Le plafonnement du loyer commercial révisé :

La révision triennale su loyer commercial est plafonnée.

En effet, la hausse du loyer en cours ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence.

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite la loi Alur ou Loi Duflot, la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.

Toutefois, cette rège du plafonnement du loyer commercial comporte certaines exceptions.

En effet, le changement des facteurs locaux de commercialité peut conduire au déplafonnement du loyer commercial.

A titre d’exemple, en cas de création d’une bouche de métro à proximité du local commercial, le loyer est susceptible d’être déplafonné.

• Sur la rupture du bail commercial

Le cas le plus connu de rupture du bail commercial est bien évidemment le défaut de paiement du preneur.

Toutefois, il en existe bien d’autres.

Tout d’abord, les parties peuvent s’accorder ensemble sur la résiliation du bail commercial.

On parle alors de résiliation anticipée du bail commercial.

Le protocole de résiliation anticipée du bail commercial est signé par les deux parties, le bailleur et le preneur dans le but de mettre un terme au contrat de bail commercial.

Il est vivement conseillé de se faire assister d’un avocat spécialiste en droit immobilier pour la rédaction de ce protocole.

En effet, certaines clauses sont obligatoires et l’accord pourra être remis en question le cas échéant par des tiers tel que l’administration fiscale ou des créanciers du preneur.

Ensuite, le preneur à bail commercial peut également délivrer un congé à son bailleur afin de mettre un terme au bail commercial.

Le congé délivré par le preneur ou locataire du bail commercial est très encadré et il est une fois encore vivement recommandé de se faire assister par un avocat spécialiste en droit immobilier.

Enfin, le bailleur du bail commercial, c’est à dire le propriétaire du local commercial pourra également délivré à son preneur un congé afin de mettre un terme au bail commercial.

Une fois encore, ce congé est strictement encadré par la loi et la jurisprudence.

Aussi, il est vivement recommandé de se faire assister par un avocat spécialiste en bail commercial.

Le rôle de l’avocat spécialiste en droit immobilier en matière de rupture du bail commercial est très vaste.

En effet, l’avocat spécialisé en bail commercial pourra rédiger vos actes et vous conseiller sur la stratégie à adopter dans l’hypothèse où vous seriez bailleur ou preneur à bail commercial.

Par ailleurs, afin de se prémunir de toute difficulté, il est fortement recommandé de rencontrer votre avocat spécialisé en bail commercial avant la naissance de tout litige.

Enfin, en cas d’impayé de loyer, il conviendra de mandater rapidement votre avocat spécialisé en bail commercial afin qu’il entame la procédure afférente à l’expulsion de votre locataire le plus rapidement possible.

En effet, la procédure d’expulsion comprend plusieurs étapes et délais dont certains sont incompressibles.

Dans ces conditions, le soutien d’un avocat spécialisé en droit immobilier est primordial afin de maximiser vos chances de succès devant la juridiction compétente et d’accélérer au maximum les étapes de la procédure d’expulsion.

Le cabinet d’avocat de Maître Avner DOUKHAN est à votre disposition.

° La cession de bail commercial :

Le cabinet DOUKHAN Avocat intervient fréquemment dans le cadre de la cession de bail commercial.

Le bail commercial est le contrat conclu entre le bailleur et le preneur, c’est à dire l’exploitant du fonds de commerce.
Ce bail commercial peut faire l’objet d’une cession, c’est à dire qu’il peut être vendu à un tiers.

Dans la grande majorité des cas, le bail commercial prévoit au sein de ses stipulations, les conditions de mise en œuvre de la vente du bail commercial.

Il est important de noter que dans l’hypothèse d’une cession de bail commercial, l’accord du bailleur est obligatoire.

Par ailleurs, conformément aux dispositions du Code de commerce, le vendeur ou cessionnaire devra rester garant du paiement des loyer et charge pendant 3 ans.

L’enregistrement de l’acte de cession de droit au bail doit impérativement être effectué auprès du service de l’enregistrement.

L’enregistrement de l’acte permet de lui confier date certaine.

Les droits d’enregistrement sont calculés selon le barème suivant :

• 0% pour la fraction du prix inférieure à 23.000 euros
• 3,00% pour la fraction du prix comprise entre 23.000 et 200.000 euros
• 5,00% pour la fraction du prix supérieure à 200.000 euros.

Le montant minimum des droits d’enregistrement est de 25 euros.

° La cession de fonds de commerce :

Un fonds de commerce est constitué d’éléments corporels et d’éléments incorporels.

Les éléments incorporels sont les biens ou valeurs immatériels tels que : la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, les contrats de travail, d’assurance, …

Les éléments corporels sont les biens ou valeurs matériels tel que le matériel, le stock ou les marchandises, …

La propriété du fonds de commerce est bien évidemment différente de la propriété des murs dudit fonds.

Lorsqu’un commerçant décide de céder ou de vendre son fonds de commerce, il pourra conclure avec l’acquéreur une promesse ou compromis de cession de fonds de commerce.

La rédaction d’un tel compromis n’est pas obligatoire mais elle est vivement conseillé dans l’hypothèse où la vente serait soumise à la réalisation de conditions suspensives.

La loi n°2019-744 du 19 juillet 2019 a supprimé les mentions légales obligatoires.

En effet, l’article L.141-1 du Code de commerce a été abrogé.

Il disposait que les informations suivantes devaient obligatoirement figurer sous peine de nullité :

le prix de cession du fonds de commerce,
l’origine de propriété,
l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds,
le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation des 3 derniers exercices (ou depuis l’exploitation si la durée de possession est inférieure à 3 ans),
Les éléments du bail.

Ainsi, l’une des seules obligations désormais imposée aux parties consistent à viser un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente.

Certaines particularités sont d’une extrême importance.

Tout d’abord, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, il conviendra de respecter à la lettre le formalisme imposé par le bail commercial dont cession.

Ensuite, les salariés rattachés au fonds de commerce devront également être repris par l’acquéreur.

En outre, il est impossible d’exclure de la cession de fonds de commerce, la clientèle appartenant au vendeur.

Enfin, il conviendra de purger le droit de préemption de la commune le cas échéant.

La loi a donné la possibilité aux Mairies de préempter sur les commerces.

C’est à dire qu’une Mairie peut se porter acquéreur en lieu et place de l’acquéreur initial d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial.

Pour être valable, la cession doit intervenir dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, délimité par délibération du conseil municipal.

Avant la vente de son fonds ou la cession de son bail situé dans ledit périmètre, le cédant doit adresser à la mairie concernée une déclaration préalable.

Le Maire disposera alors de deux mois pour préempter. En cas de renonciation ou de silence, le vendeur pourra céder son fonds ou son bail commercial.

Certaines Conseils municipaux n’ont pas défini de périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, c’est le cas de la ville de PARIS.

Ainsi et sous réserves de modifications, le conseil du vendeur du fonds de commerce ou de droit au bail n’aura pas à adresser de déclaration préalable dans l’hypothèse où le commerce se situe dans la ville de PARIS.

L’enregistrement de l’acte de cession de fond de commerce doit impérativement être effectué auprès du service de l’enregistrement.

L’enregistrement de l’acte permet de lui confier date certaine.

Les droits d’enregistrement sont calculés selon le barème suivant :

• 0% pour la fraction du prix inférieure à 23.000 euros
• 3,00% pour la fraction du prix comprise entre 23.000 et 200.000 euros
• 5,00% pour la fraction du prix supérieure à 200.000 euros.

Le montant minimum des droits d’enregistrement est de 25 euros.

Par ailleurs, le taux du droit budgétaire est réduit de 2 % à 0 % jusqu’à 107 000 € pour les acquisitions de fonds de commerce et de clientèles réalisées dans les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (ZFU-TE) et les zones de revitalisation rurale (ZRR).

L’acheteur doit s’engager à maintenir l’exploitation du bien acquis pendant au moins 5 ans.

Si la rédaction d’un contrat de cession de bail commercial peut être conclu en l’absence d’un professionnel du droit (notaire ou avocat), il est vivement recommandé de se faire assister d’un avocat spécialisé en cession de bail commercial afin d’éviter les risques de voir l’acte de cession annulée ou sa responsabilité engagée.

Il est donc primordial de se faire assister par un professionnel.

Le cabinet d’avocat de Maître Avner DOUKHAN est à votre disposition.